Glossaire de l'immobilier d'entreprise — PL2G Immobilier
Spécialiste de l'immobilier professionnel dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-de-Haute-Provence, PL2G Immobilier vous propose ce glossaire pour vous aider à mieux comprendre les termes juridiques et techniques de l'immobilier d'entreprise.
Avis de valeur L'avis de valeur est une estimation professionnelle et argumentée de la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier professionnel. Il est réalisé par un spécialiste du marché local et repose sur l'analyse des caractéristiques du bien, des transactions comparables et de la demande en cours. Il ne doit pas être confondu avec une expertise immobilière au sens juridique du terme.
Autorisation de travaux L'autorisation de travaux est une procédure administrative spécifique aux établissements recevant du public, distincte du permis de construire et de la déclaration préalable. Elle est obligatoire avant toute ouverture au public d'un ERP, ainsi qu'avant la réalisation de travaux de transformation, d'aménagement ou de mise aux normes dans un établissement existant. Son instruction est assurée conjointement par les services d'urbanisme de la commune et par la commission de sécurité compétente, qui vérifie la conformité du projet aux règles de sécurité incendie et d'accessibilité PMR. À l'issue des travaux, une visite de réception est organisée par la commission de sécurité avant toute ouverture ou réouverture au public. Dans le cadre de l'immobilier commercial et professionnel, l'obtention de l'autorisation de travaux et la délivrance de l'avis favorable de la commission de sécurité constituent des préalables indispensables à l'exploitation du local, et leur vérification est une diligence essentielle lors de l'acquisition ou de la prise à bail d'un bien destiné à recevoir du public.
Bail commercial Le bail commercial est le contrat qui lie un propriétaire et un locataire exploitant un fonds de commerce ou artisanal dans un local. D'une durée minimale de 9 ans, il offre au locataire un droit au renouvellement et une protection juridique importante. Il est souvent désigné sous le terme de "bail 3-6-9" en référence aux périodes triennales de résiliation.
Bail précaire (ou convention d'occupation précaire) Le bail précaire est un contrat de courte durée, généralement inférieur à 3 ans, conclu lorsque des circonstances particulières le justifient. Il ne confère pas au locataire de droit au renouvellement, ce qui le distingue fondamentalement du bail commercial classique.
Bail professionnel Le bail professionnel s'adresse aux professions libérales réglementées, telles que les médecins, avocats ou architectes. D'une durée minimale de 6 ans, il offre moins de protections que le bail commercial mais reste encadré par la loi. Il ne peut pas être utilisé pour une activité commerciale ou artisanale.
CDAC (Commission Départementale d'Aménagement Commercial) La Commission Départementale d'Aménagement Commercial est une instance administrative chargée d'examiner et de statuer sur les demandes d'autorisation d'exploitation commerciale pour les projets de création, d'extension ou de transfert de surfaces commerciales dépassant 1 000 m² de surface de vente. Elle est composée d'élus locaux, de représentants de la chambre de commerce et d'industrie, de la chambre des métiers et de l'artisanat, ainsi que de représentants des associations de consommateurs et de protection de l'environnement. La CDAC évalue chaque projet au regard de critères d'aménagement du territoire, de développement durable et de protection des consommateurs. Son autorisation, appelée autorisation d'exploitation commerciale, est obligatoire et doit être obtenue préalablement au dépôt du permis de construire. En cas de refus, le demandeur peut former un recours devant la Commission Nationale d'Aménagement Commercial (CNAC).
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) La Cotisation Foncière des Entreprises est un impôt local dû par toute personne physique ou morale exerçant une activité professionnelle non salariée en France. Elle constitue l'une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET), avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Son montant est calculé sur la base de la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l'entreprise pour son activité. Dans le cadre de l'immobilier professionnel, la CFE est un élément à prendre en compte lors de l'implantation d'une entreprise, car elle varie sensiblement d'une commune à l'autre et peut représenter une charge significative selon la superficie et la localisation des locaux occupés.
Charges locatives Les charges locatives désignent l'ensemble des dépenses liées à l'immeuble qui peuvent être répercutées sur le locataire en complément du loyer. Leur répartition entre bailleur et preneur est encadrée par la loi Pinel de 2014 dans le cadre des baux commerciaux.
CNAC (Commission Nationale d'Aménagement Commercial) La Commission Nationale d'Aménagement Commercial est l'instance d'appel des décisions rendues par les Commissions Départementales d'Aménagement Commercial. Elle est composée de membres nommés par décret et siège au niveau national. Tout porteur de projet, toute collectivité territoriale ou tout professionnel ayant qualité pour agir peut saisir la CNAC dans un délai d'un mois suivant la notification de la décision de la CDAC. La CNAC dispose alors d'un délai de quatre mois pour se prononcer, et son silence vaut décision de rejet. Sa décision se substitue intégralement à celle de la CDAC et peut faire l'objet d'un recours devant la cour administrative d'appel compétente.
Déclaration préalable La déclaration préalable est une formalité administrative simplifiée, intermédiaire entre le permis de construire et la simple dispense d'autorisation. Elle est requise pour les travaux de moindre importance qui ne nécessitent pas un permis de construire mais qui ne peuvent pas être réalisés sans contrôle de l'administration. Dans le cadre de l'immobilier professionnel, elle s'applique notamment aux extensions de faible superficie, aux modifications de façades, aux changements de destination sans travaux importants ou encore à la création d'enseignes commerciales. Le délai d'instruction est généralement d'un mois, pouvant être porté à deux mois dans certains cas particuliers.
Droit au bail Le droit au bail est la somme versée par un nouveau locataire au locataire sortant en contrepartie de la cession du bail et des avantages qui y sont attachés, notamment l'emplacement et les conditions négociées. Il se distingue du fonds de commerce, qui inclut également la clientèle et les éléments incorporels de l'activité.
Droit de préemption Le droit de préemption est le droit accordé à certaines personnes — locataire en place, commune ou autre entité — d'acquérir un bien immobilier en priorité, avant tout autre acquéreur, lorsque le propriétaire décide de le vendre. Dans l'immobilier commercial, le locataire bénéficie d'un droit de préemption légal depuis la loi Pinel de 2014.
Emplacement L'emplacement désigne la position géographique d'un bien immobilier professionnel et constitue l'un des critères les plus déterminants dans son évaluation et sa commercialisation. Dans l'immobilier d'entreprise, il s'apprécie à plusieurs échelles : la zone géographique et son bassin économique, l'accessibilité routière et la proximité des axes de communication, la visibilité depuis la voie publique, la proximité des zones de chalandise pour les commerces, ou encore la desserte en transports en commun pour les bureaux. Un emplacement de qualité, souvent désigné par l'expression "emplacement numéro 1" dans le commerce, peut justifier à lui seul une valeur locative ou vénale nettement supérieure à celle de biens aux caractéristiques techniques similaires situés dans des secteurs moins attractifs.
Emprise au sol L'emprise au sol désigne la superficie de la projection verticale d'une construction sur le terrain, autrement dit la surface qu'occupe le bâtiment vu du dessus. Elle inclut les débords de toiture, les auvents et les éléments en saillie, mais exclut généralement les éléments enterrés. Dans le cadre du PLU, l'emprise au sol est souvent exprimée sous forme d'un coefficient maximal autorisé, qui limite la proportion du terrain pouvant être couverte par une construction. Ce paramètre est particulièrement important dans l'immobilier professionnel pour évaluer les possibilités d'extension d'un bâtiment existant ou la faisabilité d'un projet de construction neuve sur un terrain donné.
ERP (Établissement Recevant du Public) Un Établissement Recevant du Public désigne tout bâtiment, local ou enceinte dans lequel des personnes extérieures sont admises, que l'accès soit payant ou gratuit, libre ou restreint. Les ERP sont soumis à une réglementation stricte en matière de sécurité incendie, d'accessibilité aux personnes handicapées et de solidité des constructions. Dans le cadre de l'immobilier professionnel, la qualification d'ERP d'un bien peut engendrer des obligations importantes de mise aux normes, à la charge du propriétaire ou du locataire selon les termes du bail. Les ERP sont classés en deux catégories selon leur capacité d'accueil, subdivisées en types selon leur nature : le type L pour les salles de réunion et spectacles, le type M pour les magasins et centres commerciaux, le type N pour les restaurants et débits de boissons, le type O pour les hôtels, le type P pour les salles de danse et jeux, le type R pour les établissements d'enseignement, le type S pour les bibliothèques, le type T pour les expositions, le type U pour les établissements sanitaires, le type V pour les établissements de culte, le type W pour les administrations et banques, le type X pour les établissements sportifs couverts et le type Y pour les musées.
Franchise de loyer La franchise de loyer est une période, accordée au locataire en début de bail, pendant laquelle il est dispensé du paiement du loyer. Elle est fréquemment utilisée dans l'immobilier professionnel pour faciliter l'installation du preneur dans les locaux.
Hauteur sous plafond La hauteur sous plafond désigne la distance verticale mesurée entre le sol fini et le plafond ou la face inférieure de la structure porteuse d'un local. Dans le cadre de l'immobilier professionnel, et plus particulièrement pour les entrepôts et locaux d'activité, elle constitue un critère technique déterminant dans l'évaluation et la commercialisation d'un bien. Une hauteur sous plafond insuffisante peut limiter les possibilités de stockage en hauteur ou interdire l'utilisation de certains équipements. Elle est systématiquement mentionnée dans les descriptifs techniques des biens à vendre ou à louer.
ICPE (Installation Classée pour la Protection de l'Environnement) Une ICPE désigne toute installation industrielle ou agricole susceptible de créer des risques ou de provoquer des nuisances pour l'environnement, la santé ou la sécurité publique. Les activités concernées sont soumises à un régime d'autorisation ou de déclaration auprès des services de l'État selon leur niveau de dangerosité. Dans le cadre d'une transaction immobilière professionnelle, la présence d'une ICPE sur un site est un élément majeur à prendre en compte, aussi bien pour l'acquéreur que pour le vendeur, car elle peut engager la responsabilité du propriétaire et générer des obligations de remise en état du site.
Indice des loyers commerciaux (ILC) L'ILC est l'indice de référence utilisé pour la révision des loyers commerciaux des activités commerciales et artisanales. Il est calculé trimestriellement par l'INSEE et prend en compte l'évolution des prix à la consommation, des prix de la construction et du chiffre d'affaires du commerce de détail.
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) L'ILAT est l'indice utilisé pour la révision des loyers des locaux à usage de bureaux et des activités tertiaires. Il se substitue à l'ILC pour ces catégories de biens et est également publié trimestriellement par l'INSEE.
Loyer facial et loyer économique Le loyer facial est le loyer affiché dans le contrat de bail. Le loyer économique, en revanche, correspond au loyer réellement supporté par le locataire après déduction des avantages consentis par le bailleur, tels que les franchises de loyer ou les participations aux travaux. Ces deux notions peuvent différer significativement dans la pratique.
Pas-de-porte Le pas-de-porte est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la conclusion d'un bail commercial. Il peut s'analyser soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité compensant les avantages accordés au preneur. Son traitement fiscal diffère selon sa nature.
Permis de construire Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée par la mairie de la commune sur laquelle se situe le projet, après instruction par les services d'urbanisme compétents. Dans le cadre de l'immobilier professionnel, il est obligatoire pour toute construction nouvelle, toute extension significative d'un bâtiment existant ou tout changement de destination impliquant des travaux. Le dossier de demande doit notamment inclure les plans de situation, les plans de masse, les plans des façades et toitures, ainsi qu'une notice descriptive du projet. Une fois obtenu, le permis de construire doit être affiché sur le terrain pendant toute la durée des travaux et peut faire l'objet d'un recours des tiers dans un délai de deux mois à compter de cet affichage.
PLU (Plan Local d'Urbanisme) Le Plan Local d'Urbanisme est le document de référence qui définit les règles d'utilisation des sols sur le territoire d'une commune ou d'une intercommunalité. Il détermine les zones constructibles, les affectations autorisées — résidentielle, commerciale, industrielle, agricole — ainsi que les règles applicables en matière de hauteur, d'emprise au sol, de stationnement et d'aspect extérieur des constructions. Dans le cadre de l'immobilier professionnel, la consultation du PLU est une étape incontournable avant toute acquisition ou tout projet d'implantation, afin de vérifier que l'activité envisagée est bien compatible avec la destination du terrain ou du bâtiment concerné.
PMR (Personne à Mobilité Réduite) La notion de Personne à Mobilité Réduite désigne toute personne éprouvant des difficultés à se déplacer de façon temporaire ou permanente. Dans l'immobilier professionnel, l'accessibilité PMR est une obligation légale qui s'impose à tous les établissements recevant du public et aux lieux de travail. Elle implique le respect de normes précises en matière de largeur des circulations, de rampes d'accès, d'ascenseurs, de places de stationnement réservées et d'aménagement des sanitaires. Lors d'une transaction immobilière professionnelle, la conformité aux normes PMR d'un bien constitue un point de contrôle essentiel, susceptible d'influencer significativement sa valeur et sa commercialisabilité.
RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) La RE2020 est venue remplacer la RT2012 à compter du 1er janvier 2022 pour les constructions neuves. Elle va au-delà de la seule performance énergétique en intégrant l'impact environnemental global du bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie, de la construction à la démolition. Elle impose notamment une réduction des émissions de gaz à effet de serre, une meilleure gestion du confort d'été et le recours prioritaire aux énergies décarbonées. Dans le cadre de l'immobilier professionnel, la conformité à la RE2020 devient un critère de plus en plus déterminant pour les investisseurs et les utilisateurs soucieux de leur bilan carbone et de leurs obligations RSE.
RT2012 (Réglementation Thermique 2012) La RT2012 est la réglementation thermique entrée en vigueur en France le 1er janvier 2013 pour les bâtiments neufs. Elle fixe des exigences de performance énergétique visant à limiter la consommation d'énergie primaire des constructions à 50 kWh par mètre carré et par an en moyenne. Dans l'immobilier professionnel, elle s'applique aux bureaux, commerces et bâtiments à usage industriel neufs. Un bien construit sous RT2012 constitue un argument de valorisation lors d'une vente ou d'une mise en location.
Surface de vente La surface de vente désigne la superficie d'un local commercial effectivement accessible aux clients et dédiée à l'exposition et à la vente des produits. Elle exclut les zones réservées au personnel, les réserves, les locaux techniques et les zones de stockage. Cette notion est particulièrement encadrée par la législation sur l'urbanisme commercial, notamment pour les établissements dont la surface dépasse 1 000 m², soumis à autorisation d'exploitation commerciale.
Surface GLA (Gross Leasable Area) La GLA, ou surface locative brute, est une notion issue de l'immobilier commercial anglo-saxon, largement utilisée en France pour évaluer les surfaces des centres commerciaux et des grandes enseignes. Elle désigne la superficie totale qu'un locataire occupe et pour laquelle il paye un loyer, incluant la surface de vente, les réserves et les locaux annexes, mais excluant les parties communes de l'immeuble. La GLA est la référence internationale utilisée par les investisseurs et les foncières pour comparer et valoriser les actifs commerciaux.
Surface utile et surface brute La surface utile correspond à la surface effectivement utilisable dans un local professionnel, déduction faite des éléments non exploitables tels que les murs, les piliers ou les gaines techniques. La surface brute, quant à elle, inclut l'ensemble de ces éléments. La distinction est importante lors de l'évaluation d'un bien ou de la négociation d'un loyer.
Valeur locative La valeur locative représente le loyer annuel qu'un bien immobilier professionnel pourrait raisonnablement générer sur le marché, en fonction de ses caractéristiques et de l'offre disponible dans le secteur. Elle sert de référence pour fixer le loyer lors d'une mise en location ou lors du renouvellement d'un bail.
Valeur vénale La valeur vénale d'un bien immobilier correspond au prix auquel il pourrait raisonnablement être cédé sur le marché à un instant donné, dans des conditions normales de vente. Elle est déterminée en tenant compte de la localisation, de l'état du bien, de sa superficie et des transactions récentes sur des biens comparables.
Zone de chalandise La zone de chalandise désigne le territoire géographique à partir duquel un commerce ou un point de vente attire l'essentiel de sa clientèle. Elle est généralement délimitée en fonction du temps de trajet ou de la distance acceptable pour un client souhaitant se rendre dans l'établissement. On distingue habituellement trois zones concentriques : la zone primaire, qui regroupe les clients les plus proches et les plus fidèles, la zone secondaire, composée de clients occasionnels, et la zone tertiaire, qui correspond aux clients les plus éloignés ou les moins réguliers. Dans l'immobilier commercial, l'analyse de la zone de chalandise est une étape incontournable pour évaluer le potentiel d'un emplacement, mesurer la concurrence existante et estimer le chiffre d'affaires prévisionnel d'une activité.
Ce glossaire est régulièrement enrichi par PL2G Immobilier, votre agence spécialisée en immobilier d'entreprise dans les Bouches-du-Rhône (13), le Var (83) et les Alpes-de-Haute-Provence (04).
